A compra de um imóvel só se conclui de fato quando o bem passa a ser legalmente do comprador, e isso acontece em duas etapas finais que muita gente confunde: a escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, e o registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato de compra e venda, mesmo assinado e pago, não transfere a propriedade sozinho.

Quem garante a titularidade é o registro na matrícula do imóvel. Este guia explica a diferença entre escritura e contrato, o papel de cada cartório, o passo a passo completo em Criciúma, os prazos envolvidos e como funcionam os custos de cartório, que seguem tabela estadual de Santa Catarina e mudam todo ano. O objetivo é que você chegue a essa etapa sabendo o que esperar, sem surpresas de prazo nem de valor, com a tranquilidade de quem entende cada passo antes de assinar.

Por que escritura e registro são a etapa que transfere a propriedade

No Brasil, a regra é simples e às vezes contraintuitiva: ninguém é dono de um imóvel só porque pagou por ele ou porque assinou um contrato. A propriedade de bens imóveis se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o Código Civil. Enquanto esse registro não acontece, o comprador tem direitos sobre o negócio, mas ainda não é o proprietário perante a lei e perante terceiros. Por isso a frase repetida no mercado faz sentido literal: quem não registra não é dono.

Essa etapa final fecha o ciclo que começou na escolha do imóvel e passou pela checagem de papéis. Antes de chegar ao cartório, o comprador já deveria ter percorrido toda a fase de análise descrita no guia de documentação para comprar imóvel em Criciúma, conferindo certidões do vendedor e do bem. A escritura e o registro são a consequência natural de um negócio bem conduzido, e a reta final fica muito mais simples quando a fase anterior foi feita com método. Pular a conferência inicial é o que costuma fazer o processo travar justamente no cartório, na hora em que tudo deveria correr rápido.

Entender essa lógica evita um erro comum: parar no contrato. Muitas pessoas assinam o instrumento particular, pagam e seguem a vida achando que está tudo resolvido, sem perceber que o imóvel continua, oficialmente, em nome do antigo proprietário. Esse descompasso só vira problema mais tarde, quando o comprador tenta vender, financiar ou inventariar o bem e descobre que falta a transferência formal. O registro não é burocracia opcional: é o ato que coloca o nome do comprador no documento oficial do imóvel e o protege contra disputas.

Escritura pública e contrato: qual a diferença

O contrato de compra e venda é o acordo entre as partes que define preço, forma de pagamento, prazos e condições do negócio. Ele pode ser um instrumento particular, assinado entre comprador e vendedor, e tem força obrigacional: cria direitos e deveres entre quem assina. O que ele não faz, sozinho, é transferir a propriedade. O contrato é o combinado, não a transferência. Por isso ele convive com a escritura e o registro, em vez de substituí-los.

A escritura pública é um documento lavrado por um tabelião no Tabelionato de Notas, com fé pública, que formaliza a vontade das partes de comprar e vender. Ela é o título translativo que, levado a registro, transfere a propriedade. Como regra geral do Código Civil, negócios que envolvem imóveis com valor acima de trinta salários mínimos exigem escritura pública para serem válidos. Abaixo desse patamar, admite-se instrumento particular, mas na prática a maioria das compras de imóvel em Criciúma ultrapassa esse limite e passa pelo tabelionato.

Há uma exceção importante e muito comum: o financiamento imobiliário. Quando a compra é financiada por um banco dentro do Sistema Financeiro de Habitação, o próprio contrato de financiamento funciona como título hábil para registro, dispensando a escritura pública separada. Nesse caso, o instrumento bancário substitui a escritura, o que reduz uma etapa e um custo. Quem vai comprar com crédito deve entender esse ponto ao planejar o financiamento de imóvel em Criciúma, porque ele muda a sequência de cartórios e o cálculo total de despesas.

Quando a escritura é dispensada

Resumindo os cenários: a compra à vista de imóvel acima de trinta salários mínimos exige escritura pública lavrada no tabelionato. A compra financiada por banco no SFH dispensa a escritura, porque o contrato de financiamento já vale como título para registro. Em ambos os casos, o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua obrigatório. O que muda é se existe ou não a etapa intermediária da escritura, nunca a etapa do registro, que é sempre indispensável para transferir a propriedade.

Vale uma comparação rápida entre as duas situações mais comuns, para fixar o que muda de uma para outra:

• Compra à vista acima de trinta salários mínimos: exige escritura no tabelionato e depois registro no cartório de imóveis.
• Compra financiada pelo SFH: dispensa a escritura, porque o contrato bancário já é o título, mas o registro permanece obrigatório.
• Em qualquer um dos dois caminhos, o ITBI precisa estar recolhido antes da formalização que transfere o bem.

O papel do Tabelionato de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis

Dois cartórios diferentes atuam nessa fase, com funções que não se misturam. Confundir um com o outro gera erro de rota e perda de tempo, então vale separar bem as atribuições de cada um antes de sair de casa para resolver a papelada.

O Tabelionato de Notas é onde se lavra a escritura pública. O tabelião identifica as partes, confere a documentação, verifica certidões, lê o ato para comprador e vendedor e dá fé pública à manifestação de vontade. Em Criciúma, o comprador pode, em regra, escolher qualquer tabelionato de notas, porque a lavratura de escritura tem competência livre dentro do estado. É no tabelionato que se paga o imposto de transmissão antes da assinatura, ponto que se conecta diretamente ao ITBI em Criciúma, exigido para que a escritura seja lavrada.

O Cartório de Registro de Imóveis é onde a propriedade efetivamente muda de nome. Aqui não há livre escolha: cada imóvel pertence à circunscrição de um cartório específico, definida pelo endereço do bem. O imóvel em Criciúma deve ser registrado no cartório de registro de imóveis competente para a localização daquele endereço. É esse cartório que mantém a matrícula, documento que conta toda a história do imóvel, e é nele que o título, escritura ou contrato de financiamento, é averbado e registrado para concluir a transferência.

A diferença prática é esta: o tabelionato produz o documento da venda, e o registro de imóveis transforma esse documento em propriedade. Um cria o título, o outro o torna oponível a todo mundo. Sem passar pelos dois, ou pelo registro no caso de financiamento, o negócio fica incompleto e o comprador continua exposto.

Passo a passo da escritura e do registro em Criciúma

Com os papéis em ordem e o negócio fechado, a sequência até a transferência segue uma ordem lógica. Descrevê-la passo a passo ajuda a antecipar prazos e a não pular etapas que travam o processo lá na frente. Pense nesta seção como um roteiro do que fazer, em qual cartório e em que ordem.

O primeiro passo é reunir e conferir a documentação completa, tanto do imóvel quanto do comprador e do vendedor. Isso inclui a matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, documentos pessoais e comprovantes. Em seguida, calcula-se e recolhe-se o ITBI, o imposto municipal de transmissão, que precisa estar pago para que a escritura seja lavrada. O recolhimento desse tributo na prefeitura de Criciúma é condição para avançar, e os detalhes de alíquota e base de cálculo estão no guia específico sobre o imposto de transmissão na cidade.

O segundo passo é a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, exceto nos casos de financiamento, em que o contrato bancário a substitui. Comprador e vendedor comparecem ao tabelionato, conferem o ato, assinam, e o tabelião lavra a escritura. Nessa hora também são pagos os emolumentos do tabelionato. Com a escritura lavrada e assinada, o negócio está documentado, mas ainda não registrado, e é aqui que muita gente erra ao achar que terminou.

O terceiro passo é o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Leva-se a escritura ou o contrato de financiamento ao cartório da circunscrição do imóvel, paga-se os emolumentos de registro e o cartório procede ao registro na matrícula. A partir do momento em que o registro é feito, o comprador passa a constar como proprietário, e a transferência se completa de forma definitiva.

A matrícula como prova final de propriedade

Concluído o registro, vale solicitar uma certidão de matrícula atualizada. Esse documento mostra o comprador como atual proprietário e é a prova oficial de que a transferência ocorreu. Guardar a matrícula atualizada, a escritura e os comprovantes de pagamento de imposto e emolumentos é parte do encerramento responsável da compra. A matrícula funciona como a identidade do imóvel: nela ficam registrados os donos ao longo do tempo, as garantias, as restrições e as alterações de área.

O que ler na matrícula antes e depois do registro

A matrícula reúne informações que dizem muito sobre a saúde jurídica do imóvel. Antes de comprar, ela revela quem é o dono atual e se há pendências. Depois do registro, ela confirma a sua titularidade. Saber interpretar esse documento evita surpresas e dá segurança em revendas, financiamentos e inventários futuros.

Campos essenciais da matrícula

Alguns elementos merecem atenção redobrada na leitura do documento, porque é neles que aparecem os sinais de alerta ou de regularidade:

• Descrição do imóvel, com localização, área e confrontações.
• Cadeia de proprietários, mostrando as transferências anteriores.
• Averbações e ônus reais, como hipotecas, penhoras e usufrutos.
• Número de registro do seu título, que confirma a propriedade após a compra.

Sinais de alerta na leitura da matrícula

Se a matrícula trouxer hipoteca não baixada, penhora ativa, indisponibilidade ou divergência de área em relação à escritura, o registro pode ser barrado até a regularização. Identificar esses pontos cedo é o que permite resolver com calma, sem perder o negócio nem o prazo. Na dúvida sobre termos técnicos, vale apoiar a leitura em material de referência e na orientação do próprio cartório, que está obrigado a esclarecer o conteúdo do ato.

Prazos de cada etapa

Os prazos variam conforme a organização das partes e a demanda dos cartórios, mas é possível traçar um panorama realista. A fase mais demorada costuma ser a de reunir documentos e certidões, porque depende de terceiros, de emissão de certidões e, às vezes, da regularização de pendências do vendedor ou do imóvel.

A lavratura da escritura, uma vez agendada e com toda a documentação reunida, costuma ser resolvida em poucos dias, às vezes no mesmo dia da apresentação dos papéis. Já o registro no Cartório de Registro de Imóveis tem prazos definidos por lei para que o oficial analise o título, registre ou aponte exigências. Em geral, o cartório tem um prazo de alguns dias úteis para qualificar o título e proceder ao registro quando está tudo correto. Se houver exigência, o prazo recomeça depois de cumprida a pendência.

Vale lembrar que o prazo total raramente é o gargalo quando o comprador chega à reta final organizado. O que costuma atrasar é a falta de uma certidão, uma pendência do vendedor ou um imposto não recolhido. Por isso, quanto melhor a preparação na fase de documentação, mais rápida e tranquila tende a ser a passagem pelos dois cartórios. Antecipar a emissão das certidões é, na prática, o maior acelerador do processo.

Os custos de cartório: como funcionam os emolumentos

Os valores cobrados pelos cartórios têm um nome técnico: emolumentos. Eles não são fixados livremente por cada cartório nem negociáveis. Em Santa Catarina, os emolumentos seguem uma tabela estadual definida por lei e atualizada periodicamente pela Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de Santa Catarina. A base legal atual é a Lei Complementar estadual que dispõe sobre emolumentos, com atualizações monetárias anuais publicadas por circulares da corregedoria, que normalmente passam a valer no início de cada ano. Por isso qualquer número precisa ser checado na tabela vigente.

O ponto central para o comprador entender é este: os emolumentos não são um valor único. Eles são calculados por faixas, conforme o valor do imóvel ou do negócio. Quanto maior o valor da transação, maior a faixa e maior o emolumento. Por isso não existe um número fixo de cartório que valha para todos os imóveis. Cada compra cai em uma faixa da tabela, e o custo acompanha esse enquadramento. Dois imóveis com preços diferentes podem cair em faixas diferentes e gerar custos distintos de cartório.

Há, em geral, dois grupos de custos de cartório na compra. O primeiro são os emolumentos do Tabelionato de Notas pela lavratura da escritura, quando ela existe. O segundo são os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis pelo registro da transferência. Em compras financiadas, sem escritura, normalmente se paga o registro e, em alguns casos, o registro da garantia do financiamento, mas economiza-se a escritura. Além dos emolumentos propriamente ditos, as tabelas costumam incluir taxas e selos previstos em lei, que entram no total.

Por que os valores mudam e onde consultar a tabela vigente

Como a tabela é atualizada todos os anos, qualquer valor citado hoje pode estar desatualizado amanhã. Por isso, este guia explica o conceito, mas não crava números, e recomenda sempre consultar a tabela vigente antes de fechar o orçamento. A maneira correta de saber quanto custará o cartório no seu caso é localizar a tabela de emolumentos vigente em Santa Catarina, disponível no site da Corregedoria-Geral da Justiça do TJSC, nos sites dos próprios cartórios de Criciúma e em entidades de classe dos registradores e tabeliães do estado. Basta localizar a faixa correspondente ao valor do imóvel e somar escritura, quando houver, e registro.

Uma forma simples de estimar é separar o orçamento da compra em blocos: o preço do imóvel, o ITBI recolhido na prefeitura, os emolumentos de escritura e os emolumentos de registro. Esse conjunto de despesas além do preço do imóvel é o que o mercado chama de custos de aquisição, e ignorá-lo é um erro frequente de quem planeja a compra olhando só para o valor anunciado. Quem está avaliando opções entre os lançamentos em Criciúma deve reservar uma margem do orçamento exatamente para essas despesas finais de cartório e imposto.

Para imóveis adquiridos por meio de programas habitacionais ou com determinadas condições previstas em lei, pode haver redução nos emolumentos de registro, especialmente no primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Esse benefício, quando aplicável, diminui o custo de registro e merece ser verificado caso a caso junto ao cartório, porque depende do enquadramento do financiamento e do perfil do comprador. Sempre que houver dúvida sobre o valor exato, a orientação é a mesma: consultar a tabela vigente e confirmar o enquadramento com o oficial do cartório.

Erros comuns que travam a transferência

Alguns deslizes aparecem com frequência e custam tempo e dinheiro. O mais grave é parar no contrato e nunca registrar, deixando o imóvel em nome do antigo dono por anos. Outro é não recolher o ITBI antes da escritura, o que impede a lavratura. Há também o caso de pendências na matrícula, como hipotecas, penhoras ou usufrutos não baixados, que precisam ser resolvidas antes do registro.

Erros de dados também atrapalham: nome grafado de forma diferente nos documentos, estado civil desatualizado, divergência de medidas do imóvel entre a escritura e a matrícula. Qualquer inconsistência pode gerar exigência do cartório e atrasar o registro. A melhor prevenção é a conferência cuidadosa na fase anterior, feita com calma e, quando possível, com apoio profissional, antes de marcar a data da escritura.

Por fim, deixar de guardar comprovantes é um erro silencioso. A escritura, a matrícula atualizada e os recibos de imposto e emolumentos formam o histórico da compra e serão pedidos no futuro, em uma revenda, em um financiamento ou em um inventário. Organizar essa documentação logo após o registro evita dor de cabeça mais tarde. Vale criar uma pasta, física ou digital, com tudo reunido desde o dia do registro.

Perguntas frequentes sobre escritura e registro em Criciúma

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas e formaliza a vontade de comprar e vender, com fé pública. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e é o que efetivamente transfere a propriedade, colocando o comprador como dono na matrícula do imóvel. A escritura cria o título, e o registro o transforma em propriedade.

O contrato de compra e venda transfere a propriedade?

Não. O contrato cria direitos e deveres entre as partes, mas não transfere a propriedade sozinho. Quem transfere o imóvel é o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, o comprador ainda não é o proprietário legal do bem, mesmo tendo pago e assinado tudo.

Toda compra de imóvel precisa de escritura pública?

Como regra, negócios com imóveis acima de trinta salários mínimos exigem escritura pública. A exceção é o financiamento bancário no Sistema Financeiro de Habitação, em que o contrato do banco substitui a escritura. Em todos os casos, o registro continua obrigatório para concluir a transferência.

Quanto custa registrar um imóvel em Criciúma?

Os custos seguem a tabela de emolumentos de Santa Catarina, calculada por faixas conforme o valor do imóvel. Não existe valor único, e a tabela é atualizada todo ano. O ideal é consultar a tabela vigente no site da Corregedoria-Geral da Justiça do TJSC ou nos cartórios da cidade antes de fechar o orçamento.

Posso escolher qualquer cartório para registrar?

Para a escritura no tabelionato, há liberdade de escolha dentro do estado. Para o registro, não: o imóvel deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição correspondente ao endereço do bem em Criciúma, definida por lei. A localização do imóvel determina o cartório.

Em quanto tempo sai o registro do imóvel?

Depois de apresentado o título com toda a documentação correta, o cartório tem um prazo legal de alguns dias úteis para qualificar e registrar. Se houver exigência a cumprir, o prazo recomeça após a regularização. A fase mais demorada costuma ser a de reunir certidões antes da escritura, e não o registro em si.

O que acontece se eu não registrar o imóvel?

Sem o registro, você não é o proprietário legal, mesmo tendo pago e assinado o contrato. O imóvel continua no nome do antigo dono, o que impede vender, financiar ou inventariar o bem com segurança e pode gerar disputas futuras. Registrar é o ato que conclui a compra e protege o comprador.

Viver Catarina: segurança em cada etapa da sua compra

O portal Viver Catarina acompanha o comprador de Criciúma desde a escolha do imóvel na planta até a etapa final de escritura e registro, quando o bem passa a ser legalmente seu. Reunimos conteúdo sobre impostos, financiamento, documentação e cartório para que cada decisão seja tomada com informação confiável e atualizada. Os valores de emolumentos mudam todo ano e seguem tabela estadual de Santa Catarina, por isso reforçamos sempre a consulta à tabela vigente e ao cartório competente. Use este guia como base, explore os lançamentos da cidade e conte com a nossa curadoria para chegar à entrega das chaves com a propriedade devidamente registrada em seu nome.