Quando o comprador desiste de um imóvel na planta, o contrato é desfeito por meio de um distrato, e a Lei 13.786/2018 define quanto a incorporadora pode reter e em quanto tempo o dinheiro precisa voltar. Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25% dos valores pagos.

Naqueles submetidos ao regime de afetação, o limite sobe para até 50%. Quando o desfazimento ocorre por culpa da construtora, como no caso de atraso de obra acima da tolerância legal, a regra se inverte: o comprador tem direito à devolução integral, sem qualquer retenção. Este guia explica cada cenário com base no texto da lei, organiza percentuais e prazos em tabelas, responde às dúvidas mais comuns e reforça que situações concretas devem ser analisadas por um advogado.

O que é distrato de imóvel na planta

Distrato é o ato jurídico que desfaz um contrato ainda em vigor. No mercado de imóveis na planta, ele acontece quando o comprador celebrou um contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda com a incorporadora e, antes da quitação ou da entrega das chaves, decide encerrar o negócio. A consequência prática é a rescisão do contrato e o acerto financeiro entre as partes: a construtora retém parte dos valores e devolve o restante ao adquirente, dentro de regras e prazos definidos em lei. Trata-se de um movimento comum em qualquer cidade que vive um ciclo de novos empreendimentos, e em Criciúma não é diferente.

Por muitos anos, esse acerto foi fonte de insegurança. Cada contrato previa um percentual de retenção próprio, muitos tribunais decidiam de forma diferente, e o comprador raramente sabia quanto receberia de volta. Esse cenário mudou com a publicação da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, sancionada em 27 de dezembro de 2018, que padronizou os limites de retenção e os prazos de devolução. Antes de assinar qualquer contrato, vale entender em detalhe esses direitos, assunto que também tratamos no nosso guia jurídico e financeiro do imóvel em Criciúma.

É importante separar dois conceitos que costumam ser confundidos. O distrato por desistência parte de uma decisão do comprador, sem que a construtora tenha falhado. Já a rescisão por culpa da incorporadora ocorre quando a empresa descumpre o contrato, e nesse caso as consequências financeiras são bem mais favoráveis ao adquirente. Os dois caminhos seguem regras distintas dentro da mesma lei, como veremos adiante.

Quando o distrato costuma aparecer

O pedido de distrato raramente nasce de um único motivo. Ele aparece quando muda a renda da família, quando surge uma oportunidade melhor, quando o comprador percebe que superdimensionou o orçamento ou quando a relação com a empresa se desgasta por falhas de comunicação. Reconhecer o gatilho real da decisão é o primeiro passo para saber se o caso é de simples desistência, regida pelos percentuais de retenção, ou de descumprimento contratual, que abre direito à devolução integral.

A Lei 13.786/2018: a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e a lei de loteamentos para criar parâmetros objetivos sobre a rescisão de contratos de aquisição de imóveis em construção. Seu principal mérito foi dar previsibilidade tanto para o comprador quanto para a construtora, fixando tetos de retenção e prazos claros para a devolução de valores. Antes dela, a régua era a jurisprudência, que variava de tribunal para tribunal.

Entre os pontos centrais da norma estão a exigência de um quadro-resumo no início do contrato, que destaca de forma clara as condições financeiras e as consequências de um eventual distrato, e a definição de percentuais máximos de retenção. A lei também consolidou o chamado direito de arrependimento em determinadas situações e estabeleceu como deve ser tratado o atraso na entrega da obra. Cada um desses pilares funciona de modo independente e pode ser invocado isoladamente em uma negociação.

Um detalhe jurídico relevante é a questão temporal. A Lei do Distrato vale para contratos assinados a partir de sua vigência. Para contratos firmados antes de 28 de dezembro de 2018, aplica-se o entendimento anterior, em geral baseado no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência do STJ, que admitia retenções menores. Por isso, a data de assinatura do seu contrato é o primeiro dado a verificar antes de discutir percentuais.

O papel do quadro-resumo

O quadro-resumo é uma espécie de capa contratual obrigatória. Nele devem constar, de forma destacada, o preço total, as condições de pagamento, as taxas de juros, as consequências do desfazimento do contrato e o percentual de retenção em caso de distrato. Se informações essenciais estiverem ausentes, o comprador pode notificar a construtora para que sejam supridas, e a falta de correção pode até permitir a rescisão do contrato. Ler o quadro-resumo com atenção antes de assinar é uma das formas mais simples de evitar surpresas.

Itens que o comprador deve conferir no quadro-resumo

Mais do que existir, o quadro-resumo precisa ser compreendido. Vale percorrer cada campo e confirmar se os números batem com o que foi prometido na venda. Os pontos a checar com atenção são os seguintes, sempre comparados com o restante do contrato:

• preço total e a forma como ele se divide entre entrada, parcelas e financiamento
• índice de correção das parcelas e a taxa de juros aplicada
• percentual de retenção previsto em caso de distrato por desistência
• existência ou não de patrimônio de afetação averbado na matrícula
• prazo de entrega e o eventual prazo de tolerância adicional

Conferir esses campos antes da assinatura evita a maior parte das disputas futuras. Um quadro-resumo claro permite ao comprador simular, ainda na fase de decisão, qual seria o custo de um eventual arrependimento meses depois.

Percentuais de retenção: com e sem patrimônio de afetação

O ponto que mais gera dúvidas é quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste. A Lei 13.786/2018 trabalha com dois limites, e a diferença entre eles depende de o empreendimento estar ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação. Não há um percentual único: há um teto, e o número concreto resulta da combinação entre contrato, regime e circunstâncias.

O patrimônio de afetação é um regime no qual o terreno e os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, vinculados exclusivamente àquela obra. Ele protege o comprador em caso de falência da empresa, mas, em contrapartida, a lei permite uma retenção maior no distrato, justamente por se tratar de um regime mais protegido e regulado. É uma troca: mais segurança contra a quebra da empresa, maior perda potencial em caso de desistência voluntária.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção em favor da incorporadora pode chegar a 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Já nos empreendimentos com patrimônio de afetação devidamente instituído, esse limite sobe para até 50% dos valores pagos. Vale reforçar a palavra até: esses são tetos, e o percentual concreto depende do que está escrito no contrato e das circunstâncias do caso.

Para que a construtora possa aplicar legitimamente a retenção de 50%, costuma ser exigida a presença de alguns requisitos cumulativos: o contrato deve ter sido firmado já na vigência da lei, o regime de patrimônio de afetação precisa estar instituído e averbado na matrícula do imóvel, e essa condição deve estar prevista de forma expressa e destacada no quadro-resumo. Na ausência de qualquer desses elementos, o percentual aplicável tende a ser o de 25%, ou até menor, a depender da análise judicial.

O que entra além da retenção principal

Além do percentual de retenção, a lei admite que a incorporadora desconte determinadas parcelas que decorrem do uso ou da fruição do imóvel e de despesas do negócio. Entre os itens que podem ser deduzidos, dependendo do caso, estão a comissão de corretagem, valores referentes a impostos sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações, além de eventual valor pela fruição quando o comprador já estava na posse da unidade. Esses descontos não se confundem com o teto de 25% ou 50% e precisam estar adequadamente justificados.

Como esses descontos mudam o valor final

Justamente porque o cálculo final envolve várias rubricas, dois distratos com o mesmo preço de tabela podem resultar em devoluções diferentes. A retenção principal incide sobre o total pago, mas os descontos acessórios se somam a ela e reduzem ainda mais o que retorna ao comprador. Por isso, olhar só para o percentual de 25% ou 50% leva a uma estimativa otimista.

Um exemplo de raciocínio, sem inventar números do contrato

Imagine um comprador que pagou um determinado montante em um empreendimento sem afetação. Sobre esse total, a construtora aplica a retenção permitida e, em seguida, pode abater itens como a corretagem já prestada e despesas de condomínio do período em que houve posse. O valor que efetivamente volta ao bolso é o saldo dessa conta, não o resultado de uma única subtração. A lei fixa os limites; o contrato e os comprovantes definem o restante.

A regra de ouro ao simular o distrato

Some primeiro tudo o que foi pago, aplique o teto de retenção previsto no contrato e só então considere os descontos acessórios, exigindo a comprovação de cada um. Esse roteiro evita que a incorporadora misture rubricas para inflar a perda. Quando os números não fecham com o quadro-resumo, é sinal de que vale uma análise jurídica antes de assinar qualquer termo.

Prazos de devolução dos valores

Saber quanto será devolvido é apenas metade da questão. A outra metade é quando esse dinheiro chega às mãos do comprador. Aqui também a Lei do Distrato traz prazos objetivos, novamente diferenciando os empreendimentos com e sem patrimônio de afetação. A diferença de prazo costuma surpreender mais do que a diferença de percentual.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a devolução dos valores, já descontada a retenção permitida, deve ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a lógica é diferente: o pagamento pode ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente, ou seja, após a conclusão da obra. Esse prazo mais longo é uma das contrapartidas do regime de afetação.

Esses prazos valem para o distrato por desistência do comprador. Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, como veremos, a devolução deve ser feita de forma mais rápida e integral, sem aguardar o habite-se. Por isso, identificar corretamente a causa do desfazimento é decisivo para saber qual prazo se aplica. Um comprador que aceita o regime de afetação sem ler essa cláusula pode esperar muito mais tempo do que imaginava para reaver o dinheiro.

Distrato por desistência x rescisão por culpa da construtora

Esta é a distinção mais importante de todo o tema. As regras de retenção de 25% e 50% e os prazos de 180 dias ou 30 dias após o habite-se valem para o distrato por desistência, ou seja, quando o comprador decide sair do negócio sem que a incorporadora tenha falhado. Mudou de cidade, perdeu a capacidade de pagamento, encontrou outro imóvel: nesses casos, a iniciativa é do comprador, e a lei autoriza a construtora a reter parte dos valores.

Quando a rescisão acontece por culpa da incorporadora, o cenário se inverte. A hipótese mais comum é o atraso de obra. A lei permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias corridos além da data inicialmente prometida para a entrega. Dentro desse período de tolerância, a construtora não é considerada em mora, e o comprador não tem direito a rescindir nem a ser indenizado apenas pelo atraso. Esse ponto costuma surpreender quem compra na planta, e detalhamos as consequências práticas no artigo sobre atraso de obra e os direitos do comprador.

Ultrapassada a tolerância de 180 dias sem entrega, e não sendo o atraso causado pelo comprador, abrem-se duas alternativas, e a escolha cabe exclusivamente ao adquirente. A primeira é manter o contrato e exigir indenização, em geral fixada em 1% ao mês sobre os valores pagos, para cada mês de atraso. A segunda é pedir a rescisão por culpa da construtora e receber de volta a integralidade dos valores pagos, acrescidos de correção monetária, juros e da multa contratual prevista, sem qualquer retenção. Nesse cenário, descontar 25% ou 50% seria contrário à lei.

Em resumo, o desfecho financeiro depende essencialmente de quem deu causa ao desfazimento. Avaliar com cuidado se o caso é de desistência ou de descumprimento por parte da empresa pode significar a diferença entre receber metade ou a totalidade do que foi pago. Conhecer o histórico e a reputação das empresas envolvidas também ajuda nessa avaliação, assunto que abordamos no panorama das incorporadoras e construtoras de Criciúma.

O distrato em 5W2H: as sete perguntas que organizam a decisão

Antes de qualquer cálculo, vale estruturar o problema. O método 5W2H ajuda a enxergar todas as variáveis de um distrato de imóvel na planta em uma única leitura, transformando uma decisão carregada de emoção em um roteiro objetivo de verificação.

Preencher mentalmente cada linha dessa tabela com os dados do próprio contrato costuma revelar onde está a dúvida real. Em muitos casos, o comprador descobre que o ponto sensível não é o percentual, e sim a causa do desfazimento ou o prazo de devolução.

Direito de arrependimento e situações especiais

Há ainda uma hipótese que não se confunde com o distrato comum: o direito de arrependimento. Para contratos firmados fora da sede da incorporadora, como em estandes de vendas e feirões de imóveis, a lei assegura ao comprador o prazo de 7 dias para se arrepender. Exercido esse direito dentro do prazo, o comprador tem direito à devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, sem qualquer retenção. Trata-se de uma proteção pensada para a compra feita por impulso, fora do ambiente de negócio da empresa.

Vale registrar também que a comissão de corretagem tem tratamento próprio. Em um distrato por culpa do comprador, a corretagem costuma poder ser deduzida, pois o serviço de intermediação foi efetivamente prestado. Já no arrependimento dentro dos 7 dias e na rescisão por culpa da construtora, a tendência é de devolução desse valor ao comprador. Cada situação tem nuances, e o entendimento aplicável pode variar conforme o tribunal.

Quando o caso vai para a Justiça

Nem todo distrato é resolvido de forma amigável. Quando a construtora aplica retenções que o comprador considera abusivas, descumpre prazos de devolução ou se recusa a reconhecer a própria culpa pelo atraso, a discussão pode chegar ao Judiciário. Os tribunais, e em especial o STJ, têm consolidado entendimentos que ora confirmam os limites da lei, ora coíbem cláusulas consideradas abusivas. Por isso, mesmo com regras objetivas, o resultado concreto depende da análise dos documentos e das particularidades de cada contrato. Reunir comprovantes de pagamento, o contrato completo e toda a troca de mensagens com a empresa fortalece qualquer negociação ou ação.

Passos práticos antes de pedir o distrato

Antes de formalizar a desistência, alguns cuidados ajudam a tomar a melhor decisão. O primeiro é localizar o contrato e o quadro-resumo e verificar a data de assinatura, o regime do empreendimento e o percentual de retenção previsto. O segundo é levantar exatamente quanto já foi pago, somando entrada, parcelas e eventuais valores avulsos, pois a retenção incide sobre os valores efetivamente pagos. O terceiro é avaliar se a desistência decorre de uma escolha pessoal ou de uma falha da construtora, já que isso muda toda a equação.

Também é prudente comparar o custo do distrato com outras saídas possíveis. Em muitos casos, ceder o contrato a um terceiro, renegociar prazos ou buscar a portabilidade de um financiamento pode ser financeiramente melhor do que assumir a perda de 25% ou mais dos valores pagos. Essas alternativas dependem de cada empreendimento e da disposição da incorporadora em negociar, e merecem ser exploradas antes de uma decisão definitiva. O tema se conecta diretamente às opções de financiamento de imóvel em Criciúma, que podem mudar a conta final.

Por fim, reforçamos um ponto essencial: este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação profissional. Os percentuais e prazos aqui descritos refletem o texto da Lei 13.786/2018, mas a aplicação a um caso concreto depende de detalhes contratuais, da data de assinatura e da jurisprudência aplicável. Antes de assinar um distrato ou de ingressar com qualquer medida, consulte um advogado de sua confiança.

Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Pela Lei 13.786/2018, a retenção é de até 25% dos valores pagos em empreendimentos sem patrimônio de afetação e de até 50% naqueles com afetação devidamente instituída. São tetos, e o percentual concreto depende do contrato e do caso.

Qual a diferença entre empreendimento com e sem patrimônio de afetação?

No regime de afetação, terreno e recursos ficam vinculados exclusivamente àquela obra, o que protege o comprador em caso de falência da incorporadora. Em troca dessa proteção, a lei admite retenção maior, de até 50%, e prazo de devolução ligado ao habite-se.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta?

Em empreendimentos sem afetação, a devolução ocorre em parcela única em até 180 dias do desfazimento do contrato. Em empreendimentos com afetação, o pagamento pode acontecer em até 30 dias após a expedição do habite-se.

Se a obra atrasar, perco parte do que paguei?

Não, desde que o atraso ultrapasse a tolerância legal de até 180 dias e não seja culpa sua. Nesse caso, a rescisão é por culpa da construtora e dá direito à devolução integral, com correção, juros e multa, sem retenção.

O que é o prazo de tolerância de 180 dias?

É um período que o contrato pode prever além da data prometida de entrega. Dentro dele, a construtora não está em mora e o comprador não pode rescindir nem exigir indenização apenas pelo atraso. O direito surge quando esse prazo é ultrapassado.

Tenho direito de me arrepender depois de assinar?

Para contratos firmados fora da sede da incorporadora, como em estandes de venda, a lei garante 7 dias para arrependimento, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, sem retenção.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato?

Depende da causa. No distrato por culpa do comprador, ela costuma poder ser deduzida. No arrependimento em 7 dias e na rescisão por culpa da construtora, a tendência é de devolução. Cada caso deve ser avaliado por um advogado.

Conclusão: decida com base na lei e em orientação profissional

O distrato de um imóvel na planta deixou de ser uma incógnita depois da Lei do Distrato. Hoje o comprador sabe que a retenção fica limitada a até 25% sem patrimônio de afetação e a até 50% com afetação, que a devolução segue prazos definidos, e que o atraso de obra acima da tolerância pode garantir a restituição integral dos valores. Conhecer essas regras é o que separa uma decisão precipitada de uma escolha consciente. Ainda assim, cada contrato tem suas particularidades, e somente um advogado pode dimensionar com precisão o seu caso. Antes de assinar qualquer termo, releia o quadro-resumo, refaça as contas com calma e busque orientação profissional para proteger o seu patrimônio.